2015年温州楼市一二级市场供应量创下了新的纪录，市场供应丰富，是温州楼市转型复苏的里程年。昨晚，温州楼市白皮书在温州地产年度盛典发布。多项指标显示，2016年或将是个“回暖年”。

　　盘点土地

　　价升量稳引发“抢地热潮”

　　据白皮书统计显示，2015年全市挂牌出让土地152宗，出让占地面积323.57万平方米，规划可建面积778.89万平方米；成交方面，成功出让地块113宗，占地面积为252.05万平方米，同比下降5%；规划可建面积605.71万平方米，同比上涨5%。2015年全市土地成交量依然受供需制约，供销规模与2014年基本持平，呈现上半年冷下半年热的状态。

　　特别是在下半年优质土地供应增加的情况下，土地的出让金、楼面价和溢价率创近4年新高。全市成交总金额282.34亿元，同比上涨81.27%；平均楼面价为4661元/㎡，相比14年的2693元/㎡的楼面价，每平方增加1968元，同比上涨73%。

　　土地市场区域分化加剧，使得房企更热衷投资热点的区域，比如鹿城区、瑞安市等区域，这几大区域土地竞拍现场相对火爆；而其他区域虽然成交量较大，但基本上以底价成交为主，如乐清市和平阳县。

　　市区土地供销量与近6年平均量基本持平，从土地成交总金额、平均楼面价和溢价率看，2015年的这三项指标都出现大幅上涨，主要原因在于新房市场回暖，鹿城核心区域大量住宅用地供应，开发商拿地意愿强烈，引发了市场“抢地热潮”。

　　市区挂牌出让土地42宗，出让占地面积107.05万方，规划可建面积255.46万方；成交方面，成功出让地块29宗，占地面积为78.34万方，同比下降4%；规划可建面积194.82万方，同比下降1%；成交总金额175.72亿元，同比上涨118%；平均楼面价为9019元/㎡，相比2014年4102元/㎡的楼面价，每平方增加4917元，同比上涨120%。

　　盘点商品房

　　各区域呈现去库存态势

　　全市供应商品房面积429.58万方，同比下降32.9%，供应套数38095套；全市商品房成交面积527.35万方,同比上涨16.8%，成交套数42791套；全年商品房供销比为0.81。全市商品住宅供应面积为351.51万方，同比下降32.8%；供应套数27828套；全市商品住宅成交面积458.67万方,同比上涨13.5%，套数35920套；全市住宅供销比0.77。

　　市区住宅成交152万方创新高

　　市区住宅供应面积88.42万方，同比下降32.5%；套数7202套；市区住宅成交面积152.22万方,同比上涨43%，套数12503套，市区住宅供销比0.58。

　　市区住宅成交价格稳中略跌。年度成交均价18345元，同比下跌了5%，价格下跌主要受区域供应结构影响，瓯海区和龙湾区依然是市区住宅供需主力成交区域，而且以刚性需求为主。

　　改善性需求同比明显增加

　　从市区住宅的成交结构变化来看，中间大两头小的“橄榄型”结构基本形成，改善性需求同比明显增加，这是促进楼市交投活跃的主要原因。这得益于中央和“温8条”政策全面支持居民自住和改善性住房需求，以及央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求；也与优质土地入市和去年5月出台的新容积率计算标准相关，创造了提供区位好、配套齐、户型优的改善产品，刺激了居民换房欲望，使改善需求快速增涨。

　　住宅年去化周期仅为7.4个月

　　截至2015年底，市区累计待售商品房(商品房库存)27685套，同比下降4.75%；建筑面积231.72万平方米，同比下降6.86%。其中商品住房库存6789套，同比下降65.04%；建筑面积93.13万平方米，同比下降54.03%。按照前12个月平均销售面积计算，市区商品房库存去化周期仍需16.05个月,但是商品住房库存去化周期仅为7.4个月。

　　市区商品住房库存去化周期仅为7.4个月，已经到了要增加供应的时候；而商品房去化周期仍需16个月，已经超过15个月的警戒线。

　　盘点二手房

　　二手房市场量增价稳

　　2016年的楼市仍将是政策呵护，去库存为主的一年，实际利好政策会继续出台且力度不断加强。货币政策、信贷政策、公积金使用条件将继续放松；为了刺激中产高端人群的改善购房需求，房贷利息抵扣个税很有可能正式出台。继续降低二手房营业税和契税征收比例，降低二手房交易成本。

　　如果说2015年是“复苏年”，那么2016年或将继续上行，可称为“回暖年”。但是2016年的市场条件不再像2015年一样的供不应求，所以关键在于土地投放和供应上，如果有关部门能掐住土地供应的源头，找准还可供应的缺口，把好供应的节奏，那么在政策暖风频吹下，2016年温州房地产市场还可以经得起折腾。

　　所以，可判断温州楼市上半年市场表现强劲，下半年成交依然活跃，但势头趋缓，其中刚需的增长相对平稳，而改善型的需求会有一定表现机会，而且价格还有上涨的冲动。同时市场分化会进一步加剧，一些核心区的房产会比较活跃，同一个板块不同的开发商的产品也会有一定区别；价格分化更为明显，有向4万元单价冲的，也有向1万元单价以下走的。2016年的楼市将表现出既积极进取而又月满而亏的分化。

　　展望2016

　　2016年或是一个“回暖年”

　　2016年的楼市仍将是政策呵护，去库存为主的一年，实际利好政策会继续出台且力度不断加强。货币政策、信贷政策、公积金使用条件将继续放松；为了刺激中产高端人群的改善购房需求，房贷利息抵扣个税很有可能正式出台。继续降低二手房营业税和契税征收比例，降低二手房交易成本。

　　如果说2015年是“复苏年”，那么2016年或将继续上行，可称为“回暖年”。但是2016年的市场条件不再像2015年一样的供不应求，所以关键在于土地投放和供应上，如果有关部门能掐住土地供应的源头，找准还可供应的缺口，把好供应的节奏，那么在政策暖风频吹下，2016年温州房地产市场还可以经得起折腾。

　　所以，可判断温州楼市上半年市场表现强劲，下半年成交依然活跃，但势头趋缓，其中刚需的增长相对平稳，而改善型的需求会有一定表现机会，而且价格还有上涨的冲动。同时市场分化会进一步加剧，一些核心区的房产会比较活跃，同一个板块不同的开发商的产品也会有一定区别；价格分化更为明显，有向4万元单价冲的，也有向1万元单价以下走的。2016年的楼市将表现出既积极进取而又月满而亏的分化。

来源：温州网    | 撰稿：潘洁    | 责编：俞舒珺    审核：张渊

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