今后，杭州各小区的业主共有收入中的50%，将转入物业专项维修资金？

　　最近，杭州市住保房管局官网发布了一则通知：杭州市房管部门和民政部门根据《杭州市物业管理条例》重新修订了《临时管理规约》《管理规约》《业主大会议事规则》等示范文本。

　　引人注目的是，在这个2024年修订的《临时管理规约》和《管理规约》示范文本中，其中“物业共有部分的经营与收益分配”这一章节中，有这样一条表述：“本物业管理区域内属于全体业主所有的共有部分委托物业服务人经营，所得收入扣除合理成本后，属于业主共有。并按下列约定使用：50%转入物业专项维修资金(业主共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金)。”

　　物业专项维修资金是“房屋养老金”的主要来源，但小区逐年老化后，很多小区的物业专项维修资金不够用，组织业主续筹物业维修资金更是难题，用业主共有收入补充物业专项维修资金，是目前比较可行的做法。2022年3月开始实施的新版《杭州市物业管理条例》第六十条中提及，“业主共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金”，但并没有约定具体比例。因此，之前在各小区的实践操作中，真正将业主共有收入用于补充物业专项维修资金的小区并不多。

　　潮新闻记者就此咨询了多个小区业委会主任。不少业委会主任表示，已经看到新修订的《管理规约》示范文本了，不过对于其中将业主共有收入的50%转入物业专项维修资金这个提法，大家都认为，这个只是一个建议性的提法，实际操作起来难度比较大。

　　去年，拱墅区的孔雀蓝轩小区业委会未雨绸缪，拟将经营性收入留足必要经费后，提取其中的200万元补缴至物业专项维修资金，增加全体业主“房屋养老金”，但是该提案最终在业主大会表决时未通过。据悉，不少小区业主不同意将小区经营性收入补充物业专项维修资金，大多抱着“我在这个小区住几年就会置换，房子老化要维修跟我没关系”的想法，他们更支持小区经营性收入用来给业主发福利或者抵扣物业费。

　　杭州第三方物业治理专家娄云林说，其实杭州原先2018年修订的小区《管理规约》示范文本中，对于将业主共有收入的一部分转入物业专项维修资金，也是有相关约定的，“但实际上约定具体比例后，对业委会工作来说，会比较被动。”娄云林举例说，比如一个小区的业主共有收入是50万元，如果小区《管理规约》明确约定业主共有收入的50%转入物业专项维修资金，那如果小区正好有一些日常提升改造工程，剩下来的25万元可能根本不够用，那么业委会只能选择不提升，而业主们会觉得业委会工作消极不给力；如果业委会把共有收入先用于日常提升改造工程，又容易被部分业主投诉违规操作。

　　娄云林表示，根据这些年杭州各小区的实际操作，一般不会在《管理规约》中把业主共有收入转入物业专项维修资金的具体比例“定死”，而是会约定，将业主共有收入的一部分转入物业专项维修资金，用于具体哪些用途。这样相对来说比较灵活，方便业委会工作的顺利推进。

　　事实上，近年来杭州有越来越多的小区意识到将小区经营性收入用于补充物业维修资金的重要性。2021年，位于杭州城东的德信东望小区业委会，将小区32万余元的经营性收入补充到小区物业专项维修资金账户，成为杭州首个“吃螃蟹者”。之后，云亭公寓和大河宸章等小区也都提前将经营性收入转入补充物业维修资金。

　　前文提到的孔雀蓝轩小区，虽然“将部分经营性收入补缴物业专项维修资金”的提案未通过业主大会，但实际上当时投票比例为赞同票348张，反对票359张。也就是说赞同票与反对票只差了11票，双方比例非常接近，有业内人士分析认为：“这说明大家的观念正在改变，更注重小区的长远利益。”

　　此外，也有小区经营性收入充足，除去固定的维修应急的资金外，仍有富余的。比如素有“杭州福利最好的小区”之称的兰桂花园，由于小区创收高，经营性收入除了用于逢年过节给业主发放各种福利，还早在2013年就设立了“小额物业维修资金”，专门用于小区公共部位的维修。 

来源：潮新闻    | 撰稿：徐叔竞    | 责编：汪杰菲    审核：张渊

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