杭州继朝晖老旧小区自助式改造更新成为热点之后，又出高层门道新的案例。位于杭州市拱墅区、房龄超过27年的东清大厦，经历了一场“改头换面”的“蝶变之旅”，门道改造也很有“门道”。

　　东清大厦，1994年开工建设，1996年投入使用，是杭州最早的高层建筑之一。在建成27年后，东清大厦迎来了自主更新，实现了消除旧有隐患、升级产业结构的更新目标。

　　作为全市第一个根据《杭州市既有建筑消防技术导则（试行）》开展消防设施改造，并完成整治的老旧高层楼宇，东清大厦的“蝶变”也是杭州老旧小区改造的缩影。

东清商务社区

　　从消防整改到旧楼蝶变

　　东清大厦迎来自主更新

　　由于设计建造时现行高层住宅防火规范还未出台，东清大厦建造标准低于目前的高层消防标准。为解决消防隐患问题，拱墅区长庆街道在系统摸排东清大厦及其周边环境后，决定从建筑安全、消防安全、居住环境、产业布局等方面推进综合改造。

　　在更新规划中，长庆街道明确了解决隐患、功能提升、产业更新三个目标。这意味着围绕东清大厦的治理活动不再局限于消防整改，而是以“旧楼蝶变”为目的的城市更新。

东清大厦原二楼区域

　　在改造过程中，长庆街道高度重视业主、居民的更新意愿，充分走访、上门入户，征求全体业主、居民意见，促成全体业主就更新方案、安排达成一致。建立在业主同意的基础上，长庆街道与开发商、商业和居民业主等多个利益方进行民主协商，形成了“政府引导、业主主体、压实责任、多方筹集”的资金筹措机制。之后，业主、开发商、经营主体、政府四方共同出资，形成整改资金池，确保综合整治顺利推进。

原水泵房破旧的设施

改造后的水泵房系统规范

　　更新筹备阶段的全体业主一致同意、业主（居民）出资充分说明，东清大厦的蝶变是一次产权主体自主更新的实践。

　　科学规划改造老旧高层

　　实现社会成本最小化

　　东清大厦的楼宇更新在获得更新良效最大化的同时实现社会成本最小化。

　　在更新行动中，拱墅区公安、消防、市场监管等多部门形成执法合力，确保整改举措的合法合规性；住建、商务等部门协同行动，确保更新方案的科学性；长庆街道统筹安排，确保东清大厦的自主更新能够充分而又准确地体现业主权益、利益。

违章搭建占用公区乱象

　　为了减少楼宇更新对大厦商户的影响，长庆街道科学规划施工程序，统筹推进各项工程，将原本为期六个月的改造，压缩在三个月内完成。得益于分段施工、逐步推进的更新方式，商户经营的受影响时间被被压缩至一个月内。

　　同时，为了实现更新“一步到位”，长庆街道引入了先进物联消防系统，建设、布局了消防前端物料感知设施、设备，同时改造大楼的监控系统，形成了一整套楼宇安全消防数字化体系。也就是说，利用一次施工，东清大厦实现了建筑格局、配套设施、智能设备、管理体系、产业结构的全面更新。

新建的疏散楼梯

　　建立楼宇自我维护机制

　　给老旧高层注入持久生命力

　　东清大厦的自主更新不仅包括“硬件”改造、更换等阶段性行动，还包括建立楼宇长期自我更新的能力与机制。

　　据悉，东清大厦更新的长效机制至少包括产业升级和治理服务两个方面。健康发展的产业是商业楼宇生机的源泉，是楼宇长期维护的受益方和出资方。长庆街道为实现东清大厦的高质量发展，利用大厦靠近浙一医院的区位优势，引进医疗健康产业，引入数字化业态模式，在满足周边居民健康需求的同时放大产业聚集效应，实现协同发展，打造高级能、高质效的产业园。据估算，在产业园正常运转后，东清大厦的年纳税额将有效提高。

　　在长效治理方面，长庆街道在东清大厦设立了商务社区，实现了楼宇社区化，在为楼宇企业提供综合化服务的同时，便于政府各部门开展有针对性的管理工作。东清大厦的商务社区将在商户管理、楼市运营以及产业招商发挥重要作用，同时作为周边居民的公共活动空间，商户之间沟通合作的桥梁，不断为东清大厦带来城市更新的人本主义“温度”。

　　城市建成区建筑老化带来的持续挑战是当前我们大中城市都必须直面的问题。面对杭州市第一个老旧高层综合整治项目，东清大厦的“蝶变”并非终点，而是杭州探索老旧高层有机更新的起点。

　　（作者系浙江大学公共管理学院教授，浙江大学公共政策研究院首席专家）

来源：中国网    | 撰稿：徐林    | 责编：俞舒珺    审核：张渊

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